AD(広告費)とフリーレントの効果を検証してみた

本日は、過去2年の実績をもとAD(広告費)とフリーレントの効果を検証してみたいと思います。

サンプルが多くないので、絶対的な結論を出せるわけではありませんが、私自身の今後の参考のため、また、みなさまの参考に少しでもなれば幸いです。

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広告費(AD)とフリーレントって?

そもそも広告費(AD)とフリーレントってなんだ?って人もたくさんいると思いますので簡単に説明します。

①AD(広告費)

大家から仲介業者さんに、仲介手数料とは別に払う広告宣伝費と呼ばれるものです。

地域によって、何ヶ月分かの慣例は違うようです。

そして、慣例なので、金額が決まっていないというところが難しいポイントかと思ってます。

というのも、自分の物件はADゼロ、他の物件がAD賃料の2ヶ月分の場合、同じ条件なら間違いなく借主にオススメするのは後者の物件になっちゃうんですよね。。

とはいえ、高く設定すれば、するほど収益が悪化してしまいます。。

なので、周辺の需給状況や、時期(繁忙期か、閑散期か)などを勘案して、ADの金額を設定する必要があるのです。

②フリーレント

入居後、一定期間の家賃を無料にするものです。

例えばフリーレント、1ヶ月と言えば、入居後1ヶ月は家賃は貰いません!という感じです。

先程のADが仲介業者にがんばってください!という動機付けであるのに対し、フリーレントは入居者の申し込みに対する動機付けとなります。

とはいえ、フリーレントを設定しなかったとしても、ADの中から仲介業者さんが独自にフリーレントを設定して客付けするようなこともあるようなので、完全には独立してないようです。

効果を検証してみた

まずはじめに断っておきたいのは、2年の実績という事でサンプル数は少なく、絶対的な結論になるとは思ってない事。

また、ADは不要なんて大それた事を言うつもりもない事。

あくまで、どういったバランスが良いか?を考えたいだけです。

前置きが長くなりましたが、この2年で3つのパターンを試してみたので、それぞれの平均空室期間(退去日から再入居日までの日数)を比較してみました。

①AD2ヶ月、フリーレント1ヶ月

新築アパートを購入して2年後の繁忙期、正直、怖さもあり、考えられるマックスの金額で設定した。

とにかく、3月の繁忙期終了までに満室にしなければ!という一心でした。

この時期の平均空室期間は1.3ヶ月でした。

AD2ヶ月、フリーレント1ヶ月、管理会社への手数料1ヶ月を足すと平均して5.3ヶ月分の損失でした。

アパート1棟の8室中、7室の話だったので、正直相当あせりました。

No 退去日 再入居日 空室期間
(ヶ月)
平均空室期間
(ヶ月)
1 2016/11/30 2017/1/30 2.0 1.3
2 2016/12/20 2017/2/20 2.1
3 2017/1/12 2017/3/8 1.8
4 2017/1/14 2017/2/6 0.8
5 2017/2/21 2017/3/25 1.1
6 2017/3/1 2017/3/18 0.6
7 2017/3/9 2017/3/31 0.7

②AD1ヶ月、フリーレント1ヶ月

考えられるマックスのAD、フリーレントを設定し、なんとか3月末までに満室に持ち込んだのも束の間、すぐに一室退去連絡がありました、、

上記のように、AD、フリーレントを高くしすぎると、早く決めていただけるのはありがたいが、インパクトが大きすぎるなと、、

とはいえ、繁忙期をすぎ、無策だと次の繁忙期である9月まで決まらないのも避けたかったのでAD1ヶ月、フリーレント1ヶ月を選択。

結果として、空室期間1.1ヶ月と、悪くない結果になりました。仲介業者さんに感謝でした。

No 退去日 再入居日 空室期間
(ヶ月)
平均空室期間
(ヶ月)
8 2017/4/23 2017/5/27 1.1 1.1

③AD1ヶ月、フリーレントなし

そしてむかえた今年の繁忙期。

去年、ほぼ、全入居者が入れ替わったこともあり、大量の退去には繋がらないという思いもあり、AD1ヶ月、フリーレントなし、という過去最低の設定。

結果は平均空室期間2.0ヶ月と最も長くなったものの、トータルのダメージとしては成功だったと評価してます。

No 退去日 再入居日 空室期間
(ヶ月)
平均空室期間
(ヶ月)
9 2017/11/28 2018/2/12 2.5 2.0
10 2018/1/14 2018/2/4 1.4

最後に

来年はまた、大量の退去者が来る可能性があり、繁忙期に満室に戻す!という事を考えた時、今年同様の設定が良いか、もう少し積むべきかは難しい判断です。

とはいえ、結果を定量的に評価し、次に生かすという事が重要だと思ってるので、検証は今後も続けます!

本日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました!

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