地方・築古・ファミリー区分マンションの2つの注意点

本日は地方・築古・区分マンションの注意点という内容です。

先日、北関東のとある区分マンションの購入を検討し、内見にもいったのですが、結果的には見送りました。

その際に気にしたポイントを書きたいと思います。

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どんな物件だった?

突然ですが、みなさんならこの物件買いますか?

  • 築38年SRC 約400戸の大型マンション
  • 12階建の6階で見晴らし良し
  • 約80平米
  • 駅徒歩6分
  • 壁紙クロス、フローリング、畳は全面張り替え済み
  • システムキッチン、風呂、洗面台、給湯設備も新品に入れ替え済み
  • 価格は550万
  • 周辺家賃相場は5万5千円(良ければ6万円)

北関東の地方都市で、築年数が結構いってる点は気になるのですが、リフォームの内容に対して物件価格が安く、良いな、と思いました。

内見時に不動産屋さんと話したのですが、クロスやフローリングの張り替えは売主さん(個人)が自分でやったのではないか?という事でした。

確かに言われてみると、フローリングの端っこなどに多少の隙間などありましたが、言われなければわからないレベルで、十分な内容、むしろキレイ!だと感じました。

これも不動産屋さんに言われた内容なので、真偽はわかりませんが、150万ぐらいはリフォームにかかっているのでは?との事でしたので、物件価格的にもお得な感じはしました。

次に、想定利回りですが、

仮に5万5千円の家賃とした時の、単純な利回りは

年間家賃収入66万円 ÷ 購入価格550万円 ×100

で、12%と、悪くないな、といった内容でした。

購入を見送った理由

購入を見送る際に気にしたポイントは以下の2つです。

ちなみに、一つ目がメインの理由ですが。

区分マンションの管理費

前述の物件概要には書きませんでしたが、この物件の管理費・修繕積立金は合計で2.7万円でした。

この金額を引いた単純な利回りは

33.6万円(想定家賃5.5万円 − 管理費 2.7万円 の12ヶ月)÷ 購入価格550万円 ×100

で、6.1パーセントと、築古、地方都市に対するバランスとして見送りだな、としました。

実は、この2.7万円という管理費は、別に投資している区分マンションと同じなんです。

ただ、その物件は都市部にあるもう少し築浅なため、家賃設定も高く、管理費影響がずっと小さいんです。

今回の事から改めて認識したのは、区分マンションにおける管理費・修繕積立金は築年数や、場所ではなく、占有面積や、設備によって決まるんですよね。

当たり前ですが、、、

要は、都心で、築浅の物件に比べて、地方や築古物件の購入価格や家賃収入は下がるが、管理費はさがらない。

それにより、利回りに対する管理費の影響が大きいな、という事です。

退去時のクリーニング費影響も大きいな、、

こちらは補足理由なのですが、

80平米の部屋のクリーニング費、現状回復費に対して、実質の月額収入2.8万円(想定家賃5.5万円 − 管理費 2.7万円)が、小さすぎるなと、、

仮に2年住んでもらった後の、現況回復費のオーナー負担が10万だっとした場合、年間利回りは6.1パーセントか、さらに下がり、5.2パーセントになります。

現状回復費・クリーニング費もまた、さきほどの管理費同様に、物件価格や家賃とは異なり、占有面積によるものなので、広い、築古の地方物件だと、家賃に対する影響が大きいんですよね。

これも当たり前なんですが、改めて重要なポイントだと思ったので投稿させて頂きました!

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