不動産投資の儲けを最大化するために最も重要な事とは

本日は不動産投資の本質を考えてみたい。

もう少し具体的に言うと、不動産投資における「儲け」とは一体なんなのかについて考えてみたい。

それを考えることによって、いわゆる表面利回りのうち、どの程度が儲けなのか、そもそも不動産投資は
どの程度儲かっているものなのかを考えてみたいという主旨になります。

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利回りの構造

私が考える不動産投資における利回りの構造は以下の3つの要素から成り立っています。

儲け(利回り)= ①建物経年劣化の収入への変換 + ②利益の先食い + ③参入障壁分の儲け

このあと、それぞれの意味について、詳細は説明したいと思いますが、
「①建物経年劣化の収入への変換」自体は実は儲けではないので、不動産投資というのは②や③をいかに最大化するかがポイントだと思っています。

各要素の説明

ここからは、儲け(利回り)を構成する3つの要素について説明したいと思います。

①建物経年劣化の収入への変換

構成要素の1つ目である「建物経年劣化の収入への変換」とは何か。

それを説明する上でポイントとなるのが、そもそも不動産投資の利回りというものについて、少し不思議に思ったことはないでしょうか?

僕は前々から思っていたのですが、例えば1億円のマンションを買い、年間1000万の家賃収入が入るとします。

この物件の表面利回りは?と聞かれたら、みなさん10%と答えませんか?

でもそれって本当に10%なんでしょうか?

もっと言うと、仮に年間1000万円の家賃収入が10年続いた時、それは10%×10年=100%の利回り(儲け)を得て手元には200%の資産が残っていますか?

そうじゃないですよね。

物件自体は経年劣化し、資産性も軽減していますよね。

つまりは、家賃収入(儲け)の一部は建物の経年劣化を現金に変換しているだけなんですよね。

では、その経年劣化による収入への変換ってどの程度かを考えてみたいと思います。

みなさんは耐用年数ってご存知でしょうか?

耐用年数とは、会計などの世界でものの寿命を定義している指標です。

もちろん、100%、その年数が寿命だとは私も思っていませんが、参考指標としては十分使える考え方だと思っています。

ちなみに木造アパートの耐用年数は22年。

つまりは22年たったらアパートの建物部分(土地の価値は変動はするが、経年劣化はしない)
の価値はゼロになるという考え方です。

つまり、建物に限って言うと、毎年4.6%ずつ資産価値が下がっているということになります。

仮に、投資物件の価値のうち、半分が建物、残りの半分が土地と仮定した場合、毎年2.3%ずつ、投資物件の価値が下がっている。

つまりは、収益(利回り)のうち、2.3%は「建物経年劣化の収益への変換」ということになり、この2.3%は儲けではなく、
単なる、固定資産の現金化に過ぎないんです。

仮に表面利回りが7.5%の新築物件を購入した場合、その表面利回りの3割は儲けではないと思うと、小さくないですよね。

②利益の先食い

次に利益の先食いという要素について説明します。

よりわかりやすくするために新築物件を例にとり説明したいと思います。

先ほどと同じように、仮に1億円の新築物件を購入したとします。その物件の家賃収入が年間1000万円。

その物件の表面利回りはと聞かれたら10%と答えますよね。

また、1億円の回収期間は?と聞かれたら10年と答えますよね。

でも、本当にそうでしょうか?

というのも、はじめは1000万だった家賃も建物が古くなるのとともに、下がっていくだろうし、
空室率もあがります。そして最も大きいのが、将来、修繕費がかかってくるという点なんです。

不動産投資に関していうと、基本的に買った瞬間が一番利回りが高く、出費が少ないんです。

それは何を意味しているかというと、不動産投資の儲けは保有期間で均等に発生するのではなく、将来発生する儲けを先食いしているだけなんです。

なので、極端な話、トータルではトントンかもしれないぐらいだと思っています。

ただ、「①建物経年劣化の収入への変換」については、儲けではないと言いましたが、「②利益の先食い」については広義の意味では儲けと言っていいと思っています。

それは「現在価値」の考え方を適用すると確かに儲けとなるからです。

現在価値の考え方について、簡単に補足すると、10年後にもらう100万円より、今もらう100万円の方が価値が高いからです。
なぜか?たった今、リスクほぼゼロの国債を100万円分買ったとして、10年後には確実に100万円より増えているからです。

その意味で、この要素は直接的な儲けではないにしろ、現金を早めに貰えているという点において儲けではある。と思っています。

③参入障壁分の儲け

最後に参入障壁分の儲けについて、説明します。

仮にリスクゼロで、毎年20%の儲けがでる投資商品があるとして、あなたは買いますか?

基本、買いますよね。

銀行預金もほぼゼロ。国債だって、大した利回りじゃない。

リスクなしで20%って普通はないし、あったら買いますよね。

というか、ありえないんです。

みんなが買うぐらいなら値段は下がる。
つまりは利回りというのはみんなが買うか、買わないかぐらいまで下がるんです。普通は。

要は、みんなが買えるなら、儲かるか儲からないかの限界の利回り付近に落ち着くはずなんです。

ただし、実際には不動産投資には障壁があり、その分の儲けが発生しています。

その障壁は「高額物件を購入する怖さ(意識)」と「属性(年収や預貯金)によって買えない人がいる」
という点です。

ようは購入するのがより怖い物件だったり、より属性が良くないと買えない物件ほど参入障壁による儲けが大きくなるということです。

ですので、属性がいい人は、普通の属性の人が買えるような物件ではなく、自分たちでないと買えないような高額物件を買った方が、この観点だけを
考えると儲かるんです。

不動産投資の本質と儲けのポイント

ここまで不動産投資の儲けの構造を説明してきましたが、要は、表面利回りのうち、結構な割合で、資産の現金化(建物経年劣化の収入への変換)という実際は儲かっていない要素があります。

また、狭義の意味での儲けというのは参入障壁による儲けなんです。

なので、不動産投資とうのはいかに、自分の属性や条件、状況を考慮した上で、より参入障壁(意識と属性)の高い物件を購入するかということではないかと思っています。

もちろん実際には、もっと複雑な要素が絡み合っているとは思うのですが、単純化するとこういった考え方ができるのでは?と思っています。

本日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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