不動産投資で繰上げ返済した5つの理由

つい先日、保有している投資物件について、「一部」繰上げ返済をしました。

一般的には繰上げ返済はあまりオススメされてない中、何を考えて繰上げ返済したかを本日は書きたいと思います。

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なぜ繰上げ返済はダメなのか

まずはじめに、なぜ繰上げ返済がオススメされないのかを自分なりに考察してみます。

不動産投資の特徴

オススメされない理由を考える上で、まずは不動産投資の特徴を整理します。

つまりは他の資産運用との違いはナンダ?という事です。

僕が思う不動産投資の一番の特徴は「人のお金で投資ができる(お金を借りて投資ができる)」という事に尽きると思ってます。

宝くじを買った事がある人なら、当たったらどうしよう?と考えた事があるのではないでしょうか。

また、当たったら仕事をやめて一生暮らせるかな?とか、5億あたったら、年利1パーセントでも、年間500万円入ってくるし、それで暮らせないかな。とか考えた事ないですか?

僕はよく考えてしまうのですが、何が言いたいかというと、最後のところがポイントなんです。

要は、手元に沢山のお金がある人は低い利回りでも、沢山の利息(収益)を得られるんです。

ただ、年利数パーセントの投資で年間数百万円のお金を得るには数億円の手元資金が必要ですが、一部の富裕層を除くと、普通の人は難しいですよね。

また、他の資産運用する際にお金を借りて運用できるかというと、あまりそういったものは多くないかと思います。

不動産投資の特徴はまさにそこで、お金借りて投資ができるという事だと思ってます。

例えば表面利回り8パーセントの1億円の物件を金利2パーセントでお金を借りて購入したとします。

家賃収入が年間800万円、利息の支払いが、年間200万円なので、600万円が手元に残る計算です。

もちろん、常に満室かというと、空室期間もありますし、税金や管理費、修繕費など多くの支払いが実際にはあるので手元に残るお金はずっと少ないですが、借りたお金で投資をする事で、低い利回りでもそれなりの額の収益を得られる事が一番のメリットだと思ってます。

繰上げ返済がオススメされない理由

前置きがながくなりましたが、以上の話しを踏まえた、繰上げ返済がオススメされない理由は

お金を借りて投資ができる!という点がメリットである不動産投資において、繰上げ返済はメリットを捨ててしまっている事

だと思います。

基本的には、

手元に余裕資金が貯まってきたら、次の不動産投資の頭金に使い、より、借入金を増やして、収益を増やすというのが王道かと思います。

もちろん、その人のステージにもよりますが、これからもっと投資物件を増やしたい!と思ってる人はそれが王道だと思います。

僕が一部繰上げ返済した5つの理由

では、僕がなぜ一部繰上げ返済したか。

今の僕の置かれてる条件下において、メリットがあると思ったからです。

  1. 独立して2年ぐらいのため、信用もなく新たに借り入れをして、物件を購入するのは直近、厳しそう
  2. すでに借りているローンの金利を上回る投資が思い当たらない
  3. 購入時、手元資金があまりなかったので、ほぼフルローンで購入したが、このタイミングで少しリスクを軽減しても良さそう
  4. 購入時に他の保有物件を共担に入れざるを得なかったため、このタイミングで外すために繰上げ返済しても良さそう
  5. ここ数年で相場的にも表面利回りが、さがっており、この先数年は購入しないと思った

もちろん、その人の置かれてる状況にもよりますし、今の僕の置かれている状況的にも繰上げ返済がベターだったかはわかりません。

ただ、繰上げ返済が常にNGかと言うとそうではないのでは?との思いで、本日は投稿してみました。

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