共同担保によって追加で発生する費用について

このブログを初めて以来、まずは毎日投稿することを目標にがんばってきましたが、
昨日はあまりに花粉症の症状がひどく、かけませんでした。

結果として18日間で連続投稿はストップ、、、

今後は、毎日にはこだわらないものの、頻度高く、みなさんに有用な情報を紹介できるブログを目指して
引き続きがんばります!

で、本日は共同担保によって追加で発生する費用についての記事です。

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共同担保とは

そもそも共同担保とは?

共担とも呼ばれますが、以下のようなものです。

共同担保(きょうどうたんぽ)とは、同一債権の担保として複数の不動産に設定されている担保物権のことです。たとえば住宅ローン融資の場合、債権者となる金融機関は、『土地・建物・私道持分』を共同担保として抵当権を設定します。

不動産投資でも、銀行から融資の条件として、共同担保を条件として求められる場合があります。

初めての1棟アパート購入時は共担をつけました

私が初めて一棟アパートを購入した際も、銀行から融資の条件として共同担保を求められ、
結果として共担をつけました。

当時の状況として

  • 手元現金があまりなく、95%程度のローンでした
  • 当時は会社員ではあったものの、転職後1年程度でしたので、属性としてもよくない状況
  • 一方で、別途、もうすぐ融資返済が終わる区分マンションを保有していた(この物件を共担に入れました)

当時、1棟アパートを買いたい!本格的に不動産投資を始めたい!という気持ちが強かったんですが、一方で属性が悪すぎて、、、

共担を付けて、融資を受けられるならぜひ!という思いでしたね。

共担を入れることにより、司法書士報酬が追加で発生

共担を入れる!と決めた際には知らなかったんですが、

共担を入れることによって、追加でかかる費用があるんですよね。

その後、物件を購入していく中で、「抵当権設定が余分に発生することによって司法書士の報酬額が追加でかかる!」

ということを認識しました。

例えば5,000万の物件(うち、1,000万を共担設定)を購入した場合

通常であれば

・抵当権設定(購入物件:5,000万円)・・・報酬額3万円程度

なのが

共担を設定すると

・抵当権設定(購入物件:4,000万円)・・・報酬額3万円程度
・抵当権設定(購入物件:1,000万円)・・・報酬額3万円程度

・抵当権設定(共担物件:1,000万円)・・・報酬額3万円程度

と司法書士の報酬額が通常3万程度だとすると6万円も追加で発生していたのです!

ちなみに抵当権設定にかかる登録免許税は購入金額に対するものなので、5,000万が4,000万と1,000万に分割しても
追加では発生しません。

※共担の登録免許税は少しだけ追加で発生しますが、、、大きな金額ではなかったです。
(私の実績では2,000万の共担に対して、登録免許税は1,000円でしたので)

もう一つちなみにいうと

融資を返済した時に、抵当権抹消登記をしますが、その際にも司法書士にお願いするとその分追加で報酬がかかります。

ただ、こちらは自分でもできますので、追加の費用発生を回避できます!

融資の契約が2本に分割になると追加で費用は発生する?

共担をいれると、必ず契約が分割となるかは不明確なのですが、

私の場合は2本に分割となりました。

それによる追加の費用が発生するか?についてはケースバイケースのようです。

ちなみに私の場合はむしろ費用が少なくなりました。

というのは、銀行の事務手数料は銀行によるかもしれませんが、融資残高にかかるようで
分割契約となってもかわりませんでした。

一方で、借入金に対する印紙税というものが発生するのですが、それが契約額に対して、いかのように決まっています。

記載された契約金額 税額
1万円未満 非課税
1万円~10万円 200円
10万円~50万円 400円
50万円~100万円 1,000円
100万円~500万円 2,000円
500万円~1,000万円 1万円
1,000万円~5,000万円 2万円
5,000万円~1億円 6万円
1億円~5億円 10万円
5億円~10億円 20万円
10億円~50億円 40万円
50億円超 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

そのため、契約の分割具合によって、印紙税が小さくなる場合と大きくなる場合があります。

例えば、7,000万の融資に対して

共担設定が1,000万で、残りが6,000万の契約であれば、
共担を入れてなければ、6万だった印紙税が、8万円に増加します。

一方で共担が3,000万で、残りが4,000万の契約であれば、
共担を入れてなければ、6万だった印紙税が、4万円に減少します。

私の場合は偶然にも減少パターンでした。

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さいご

本日は共担を設定することによって、追加で発生する費用があることをご紹介しました。

最後までお読みいただきありがとうございました!

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